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譲渡所得税とは?
収益の計算方法と対策
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Point 01
課税制度の概要不動産の譲渡に伴う課税制度です。売却した際に譲渡所得(利益)がある場合には譲渡所得税が課されます。譲渡所得税は短期譲渡所得(所有期間5年以下
)で譲渡所得の約39%、長期譲渡所得(所有期間5年超)で譲渡所得の約20%が課税されます。
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Point 02
計算方法譲渡所得税は、売却価格から取得価格及び経費を差し引いた「譲渡所得(利益)」に対して課税されます。相続等により取得価格が不明な場合、取得価格は「売却価格の5%(概算取得費)」として計算されます。
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Point 03
対策対策としては、
①取得当時の売買契約書を必死に探す
②専門家に「取得価格に関する意見書」を依頼する
③相続空き家特例を検討する
等があります。
- 相続した空き家を売却する際の税制措置
- 相続人に税制上の優遇措置が与えられる
- メリットや条件について詳しく解説
相続空き家特例の要件・メリット
相続空き家特例を活用することで、不動産売却時の節税効果が期待できます。この特例は、相続した空き家を売却した際にかかる譲渡所得税を軽減する制度です。
具体的な対象不動産の要件として
①被相続人(亡くなった方)が直前まで住んでいたこと、もしくは要介護認定を受け老人ホーム等に入所していたこと
②昭和56年(西暦●●年)5月31日以前に建築された空き家であること
③一戸建てであること(※マンションは不可)
④被相続人(亡くなった方)が1人で住んでいたこと
⑤相続したあとに、人に貸したり、ご自身で住んだりしていないこと
があります。これらに合致すればまず間違いなく特例の利用が可能です。
また、譲渡する際の要件として
①売却価格が1億円以下であること
②家屋を解体して売却することor耐震補強工事を行ってから売却すること
があります。こちらは、売却する際の条件だけですので、どうとでもなります。
要は耐震性が低く、利用予定もない空き家については空き家増加を抑制するために、大幅な減税措置を設けているということです。
なかなか要件が厳しいため、利用できる方は多くないですが、弊社だけでも年間2~3組ほどのお客様が利用されています。
メリットは、何といっても譲渡所得から3000万円まで非課税にできるという点です。
支払わなければいけない税金が最大600万円まで非課税になるというのは相当美味しい特例だと思います。
弊社では概ね2000万円前後くらいまでの不動産を取り扱わせていただくことが多いため、節税額は300万円~400万円前後までの方が多いですが、それでもとても喜んでいただいております。
譲渡所得税の注意点とは?
譲渡所得税は、不動産を売却した際に「譲渡所得(利益)」が発生した際に課税される税金です。
「買った時より高く売れることなんて、ないでしょ?」等とお考えの方はお気を付け下さい。
実は3000万円で購入した不動産を3000万円で売却したのに400万円近い譲渡所得税が課税されたケースもあります。それはなぜでしょうか。
「取得価格」は単に購入時の金額ではなく、「土地」+「建物」のうち、「建物」については「償却(減価償却のようなもの)」を行い、現在時点の価格に修正する必要があるからです。
上記のケースであれば、仮に3000万円の内訳が土地1000万円+建物2000万円とすると、築33年以上の建物は、償却計算を行うと価値がほぼ0円となり、取得価格は1000万円として申告することになります。そうなると利益が2000万円ほど発生している計算になるため、約400万円ほどの譲渡所得税が発生するということになります。
また相続案件に多いですが、取得時の売買契約書や領収書を紛失されているケースでは、取得金額が不明なため、「概算取得費」といって売却金額の5%を取得金額として算定され、売却価格の95%に対して20~39%の譲渡所得税が課税されます。
簡単に言うと売った金額の約2割~4割は税金で持っていかれるということです。
相続空き家特例や譲渡所得税対策を活用した成功事例を紹介します。
①大阪府 K様
松山市内の相続空き家を解体し、土地として売却。120万円の節税。
②兵庫県 M様
松山市内の相続空き家を解体し、土地として売却。約500万円の節税。
③神奈川県 K様
松山市内の相続空き家を耐震補強工事を行い、建物として売却。約380万円の節税。
最後に
相続空き家特例を利用する際には、適用条件を全てクリアすることが重要です。1つでもクリアできていないと、特例の利用はできません。
また、そもそもこの特例に精通している不動産会社がとても少なく、さらには相続不動産の所在する管轄の役所から「被相続人居住用家屋等確認書」等の必要書類を多数取得しないといけないため、遠方の不動産会社などでは対応が難しいケースがほとんどです。
松山市内に不動産を所有されている方で、「相続空き家特例」の利用を検討されている方は是非お気軽にご相談下さいませ。
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